59条競売とは
悩める理事長どうしよう、未収者は行方不明だし、差し押さえるものも無い。
未収金はたまる一方でもう１００万円を超えるわ。
こうなったら最後の手段は５９条競売だね。
第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
（以下略）
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
（以下略）
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
（以下略）
通常の法的手続き・強制執行でも回収できない、他の方法では解決することができないという場合、管理組合には「区分所有法59条」に基づく競売請求という法的手段が残されています。
管理組合は、滞納者の管理費等債権について「先取特権」という優先権を持っており、これにもとづいてマンション所有権の競売請求をするという手段が可能です。
しかし、先取特権は抵当権に劣ります。マンションには通常、住宅ローンなどの抵当権が設定されており、推定される競売落札価格からこれらの抵当権付き債権分を支払った後、なお管理組合の請求分が回収される場合には良いのですが、通常は残金など無く、その場合は請求の意味が無いとして管理組合の競売請求は却下されます。
この区分所有法59条に基づく競売請求は、先取特権等の担保権の実行に基づく競売請求と異なり、競売後の配当利益を予定していませんので、このような「無剰余」の場合でも、競売請求が認められる点が特徴です。
一般の差し押さえ・競売は「お金の回収」が目的だけど、59条競売は「著しい迷惑行為・滞納を続ける悪質区分所有者をマンションから退去・排除すること」が目的だよ。
59条競売が可能となる要件
区分所有法６条１項は、「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と規定しています。
これに反する者に対しては、次の請求が認められており、５９条は最も強力な手段になります。
- 義務違反行為の差止め請求（同法５７条）
通常の要請でも裁判でも可能。総会の普通決議を要する。 - 専有部分の使用禁止請求（同法５８条）
裁判で可能。総会の特別決議を要する。 - 区分所有権と敷地利用権の競売請求（同法５９条）
裁判で可能。総会の特別決議を要する。
第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
（以下略）
管理費等の滞納者に対して、59条が適用されるためには、以下の要件が必要となります。
イ．先取特権の行使や、その他財産に対する強制執行等のいずれも効を奏さない。
ロ．著しい不払い状況にある。
イについて、例えば、当該所有マンションに賃借人があり、賃料を差し押さえられる、と言った場合はこれに該当しません。
競売が認められた事例
| 滞納額 | 940万円 |
|---|---|
| 困難な事情 | 総戸数は12戸で1戸の未収は大きな影響を与える。未払い問題は3回目で話し合いによる解決はできないと判断。（東京地裁平成19年） |
| 滞納額 | 約2億7,000万円 |
|---|---|
| 困難な事情 | 破産手続き開始決定を受けている。（東京地裁平成22年） |
| 滞納額 | 140万円 |
|---|---|
| 困難な事情 | 不在者財産管理人が選任されている、（東京地裁平成26年） |
| 滞納額 | 100万円 |
|---|---|
| 困難な事情 | 10年近く特別養護老人ホームに入所し意思疎通ができない。（札幌地裁平成31年） |
競売が認められなかった事例
10年近く特別養護老人ホームに入所し意思疎通ができない。（札幌地裁平成31年）
| 滞納額 | 170万円 |
|---|---|
| 困難な事情 | 本人が和解を希望している。（東京地裁平成18年） |
| 滞納額 | 111万円 |
|---|---|
| 困難な事情 | 先取特権の行使によって滞納は解消されうる状況にある（東京地裁平成18年）※ |
※民事執行手続きにおける大原則である無剰余取り消しの規定（民事執行法63条）を準用しない、例外となるためにはそれなりの調査が必要であり、抵当権の設定金額だけで判断し、現在の実際の債務額を調査していない場合は調査不足であるとして、請求を却下された事例があります。（東京高裁 2006.11.1判決 参考）
事例から、競売が認められるためには、滞納は「100万以上」
所有者と連絡が取れない、といった「困難な事情」が必要だよ！
59条競売 手続きの流れ
- 通常訴訟などで債務名義を得る。
- 滞納者に弁明の機会を与える。
- 59条に基づく訴訟の提起（競売請求）について、集会で特別決議をする（滞納者も議決権を行使できる）
- 管理規約に基づき、理事会もしくは集会の普通決議により、管理者又は指定者に「訴訟追行権」(原告となれる権利）を与える。
- 管轄(又は合意）裁判所へ競売請求を申し立てる。
- 競売請求容認の判決が確定する。
- 判決確定後6ヶ月以内に競売の申し立てを行う。
「弁明の機会」は区分所有法５８条～６０条に基づいた訴えを起こす場合に必要だよ。例えば「○月○日に区分所有法第５９条に基づきあなたの区分所有権等の競売請求を裁判所に提訴することを決議するから、○月○日までに管理組合に対して弁明してね。」といった感じで被告に通知するよ。
（略）
３ 管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
（略）
（略）
２ 前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
３ 第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
（略）
（略）
２ 第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
