被災マンション法（被災区分法）とは
被災マンション法（被災区分法）は、正式名称を「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」といい、政令によって指定された災害によって建物が全部滅失したマンションや、大規模一部滅失（価格の2分の1を超える滅失）したマンションについて特例を定めた法律です。阪神・淡路大震災後の1995年に制定され、東日本大震災後、2013年に改正されました。
政令による災害の指定（政令指定災害）
政令による災害の指定は、被災地における区分所有建物の被害状況等を踏まえながら、特別の措置を認めることが被災地の健全な復興に資するかどうかという観点から判断されることになります。
2026年現在の実績は以下のとおりです。
| 政令指定災害 | 発生 |
|---|---|
| 阪神・淡路大震災 | 平成7年1月17日 |
| 東日本大震災 | 平成23年3月11日 |
| 平成28年熊本地震 | 平成28年4月14日・16日 |
マンションの被害の程度
マンションの損害の程度として、①損傷 ②小規模一部滅失 ③大規模一部滅失 ④滅失がありますが、それぞれどのような状態のことを指すのでしょうか。
①損傷
区分所有法には「損傷」という言葉は出てきません。「損傷」とは、建物の部分がその本来の効用を確定的に失っていないが、破損・お損・不具合・機能低下が生じていることを言い、物の消滅に至る「滅失」とは区別された文言とされています。
②小規模一部滅失
区分所有法には「小規模一部滅失」という言葉は出てきません。同法61条で「建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したとき」を規定しており、これを③の「大規模一部滅失」に対して「小規模一部滅失」と表現します。
③大規模一部滅失
被災マンション法で「建物の価格の過半に相当する部分の滅失」を「大規模一部滅失」と定義しています。
④滅失（全部滅失）
区分所有法では、マンションがなくなってしまった状態を「専有部分のある建物が滅失した場合」と規定しています（区法72条）。
我々だけでは判断できんな。復旧の可否と合わせて建築士や不動産鑑定士などの専門家に意見を求めるのじゃ。
建物の被害状況を判定する他の制度
①被災建築物応急危険度判定
大地震で被災した建物について、その後の余震等で倒壊するリスクを知らせるため、その結果を「危険（赤）」、「要注意（黃）」、「調査済（緑）」の判定ステッカーで表示する仕組みです。
判定結果を住民や歩行者等に情報提供することで、人命に係る二次的災害を防止することを目的とし、市町村が、市町村から派遣された応急危険度判定士が現地調査を行い、判定します。
②罹災証明書（災害に係る住家の被害認定）
住家の被害の程度を証明する公的な書類となります。被災者が公的支援を受けるために必要なもので、「全壊」、「大規模半壊」、「中規模半壊」、「半壊」、「準半壊」、「一部損壊」の６つに分類されます。災害対策基本法に基づく仕組みであり、被災者からの申請に基づき、市町村が住居の被害調査を実施し、調査結果に応じて被害の程度を証明（被害認定）します。
③地震保険における区分
「地震保険」は、地震や噴火、又はこれらによる津波を原因として、建物や家財が損害を被った場合に保険金が支払われる保険です。支払われる保険金額は、建物の損害の程度によって異なり、「全損」、「大半損」、「小半損」、「一部損」の４つに分類され、建物の損害は主要構造部（壁、柱、床など）の損害により判定されます。
被災マンション法 2013年（平成25年）の改正
兵庫県南部地震から16年後の2011年、東日本大震災が発生し、仙台市内のマンションが大きな被害を受けることとなりました。兵庫県南部地震の際は、「再建」や「建替え」のニーズが大きかったのですが、東日本大震災の被災マンションでは、建替えではなく、「売却」のニーズが発生しました。「お金をかけて建替えるよりも、公費で建物を解体したうえで土地を売却する方が良い」と判断したのです。
そこで、2013年の改正において、滅失したマンションについて、再建以外に「売却」の選択肢が加わりました。
また、滅失したマンションだけでなく、大規模一部滅失したマンションについても「建物敷地売却」、「建物取壊し敷地売却」および「建物取壊し」についての決議も新設されました。ちなみに、建物取壊し決議をしたマンションについては、その後は滅失したマンションについての規定が適用されます。
そのほか、従来の被災マンション法には、団地の一部もしくは全部が滅失したときの規定がなかったので、これらの場合について対応する規定も設けられています。
区分所有法・被災マンション法 2025年（令和7年）の改正
被災マンション法の規定が一般法である区分所有法に導入されたんで、被災マンション法はこれまで以上に復旧・復興が円滑にできるよう改正されたんじゃ
| 改正前 | 区分所有法 | 被災マンション法 |
|---|---|---|
| 全部滅失 | 規律なし | ●管理者設置の特例 ●一部の決議のための集会の特例 ●集会の招集通知の特例 ●共有物分割制限の特例 ●特例期間3年 |
| 大規模一部滅失 | ●復旧決議（区分所有者及び議決権の各3/4） ●敷地の管理・区分所有建物の再生（建替え決議のみ）につき、大規模一部滅失をしていない場合と同じ | ●集会の招集通知の特例 ●建替以外の再生についての決議の特例 ●復旧決議の際の建物買取請求期間の特例 ●特例期間1年 |
| 改正後 | 区分所有法 | 被災マンション法 |
| 全部滅失 | 〇敷地の管理・区分所有建物の再生につき、集会の解散、規約の定め、管理者の設置を可能に 〇共有物分割を制限 〇集会の招集通知の特例 〇期間5年 | 〇特別決議の多数決要件の緩和の特例 〇特例期間最長6年 |
| 大規模一部滅失 | 〇復旧決議（出席区分所有者及びその議決権の2/3） 〇敷地の管理・区分所有建物の再生につき、大規模一部滅失をしていない場合と同じ。 | 〇集会の招集通知の特例 〇建て替えを含む特別決議の多数決要件の緩和の特例 〇特例期間最長6年 |
被災マンション法 全体を見てみよう
2026年現在じゃよ。
第一条（目的）
この法律は、大規模な火災、震災その他の災害により滅失し、又は大規模一部滅失（建物の価格の過半に相当する部分の滅失をいう。以下同じ。）をした区分所有建物の再建又は建替え等及びその敷地の売却を容易にする特別の措置を講ずることにより、被災地の健全な復興に資することを目的とする。
この法律は災害にあったマンションの建替え等を、普通のマンションの建替えよりも進めやすくなるように特別扱いしてあげるよ、という目的なんじゃ。
第二条（区分所有建物が滅失した場合における再建等に関する特例）
大規模な火災、震災その他の災害で政令で定めるものにより建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。）第二条第三項に規定する専有部分が属する一棟の建物（以下「区分所有建物」という。）が滅失した場合（大規模一部滅失をした場合において区分所有法第六十四条の八第一項の決議（第九条第一項及び第十一条において「取壊し決議」という。）又は区分所有者（区分所有法第二条第二項に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）全員の同意に基づき取り壊されたときを含む。第十条において同じ。）には、当該政令の施行の日から起算して六年を超えない範囲内において当該政令で定める期間に限り、区分所有法第七十五条から第七十七条までの規定の適用については、区分所有法第七十五条第一項及び第七十六条第一項中「五分の四」とあるのは「三分の二」と、区分所有法第七十七条第一項ただし書（同条第二項において準用する場合を含む。）中「五分の一」とあるのは「三分の一」とする。
区分法64条の8は「取り壊し決議」、75条「再建決議」、76条「敷地売却決議」→4/5以上の賛成を2/3に緩和。77条「敷地共有持ち分等に係る土地等の分割請求に関する特例」→1/5を超える請求を1/3に厳格化。
可決はやりやすく、面倒な分割請求はやりづらくしたんじゃ。
政令による指定後、6年以内に決議が必要じゃ。
第三条（敷地共有者集会等に関する特例）
前条に規定する場合には、同条の政令で定める期間に限り、区分所有法第七十二条及び第七十七条の規定の適用については、これらの規定中「五年を経過する日まで」とあるのは、「五年を経過する日又は被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（平成七年法律第四十三号）第二条の政令で定める期間の末日のいずれか遅い日まで」とする。
区分法72条は「敷地共有者等の集会等」建物が滅失して区分所有じゃなくなっても5年以内なら集会開けるよ、という条文じゃ。
第四条（区分所有建物が大規模一部滅失をした場合における区分所有者集会の通知に関する特例）
第二条の政令で定める災害により区分所有建物が大規模一部滅失をした場合において、当該政令で定める期間内の日を会日とする区分所有法第三十四条の規定による集会（第三項及び第四項において「区分所有者集会」という。）を招集するときは、区分所有法第三十五条第一項の通知については、同条第三項及び第四項の規定は、適用しない。
２ 前項の通知は、区分所有者が第二条の政令で定める災害が発生した時以後に管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときは、その場所に宛ててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。
３ 区分所有者集会を招集する者が区分所有者（前項の規定により通知を受けるべき場所を通知したものを除く。）の所在を知ることができないときは、第一項の通知は、当該区分所有建物又はその敷地内の見やすい場所に掲示してすることができる。
４ 前項の場合には、当該通知は、同項の規定による掲示をした時に到達したものとみなす。ただし、区分所有者集会を招集する者が当該区分所有者の所在を知らないことについて過失があったときは、到達の効力を生じない。
1項→総会招集する際、登録住所が無い場合はマンション住所に通知、規約で定めればマンション内に掲示でも良い、という規定は適用しない。
けど、3項・4項で若干修正した同じ内容の定めを設けとるぞ。
第五条（区分所有建物が大規模一部滅失をした場合における復旧等に関する特例）
第二条の政令で定める災害により区分所有建物が大規模一部滅失をした場合には、当該政令で定める期間に限り、区分所有法第六十一条第十四項の規定の適用については、同項中「建物の一部が滅失した日から六月以内に」とあるのは、「その滅失に係る災害を定める被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（平成七年法律第四十三号）第二条の政令で定める期間内に」とする。
２ 前項に規定する場合には、第二条の政令で定める期間に限り、区分所有法第六十二条、第六十三条及び第六十四条の五から第六十四条の八までの規定の適用については、区分所有法第六十二条第一項、第六十四条の五第一項、第六十四条の六第一項、第六十四条の七第一項及び第六十四条の八第一項中「五分の四」とあるのは、「三分の二」とし、区分所有法第六十二条第二項及び第三項並びに第六十三条第六項（これらの規定を区分所有法第六十四条の五第三項、第六十四条の六第三項、第六十四条の七第三項及び第六十四条の八第三項において準用する場合を含む。）の規定は、適用しない。
1項→区分法61条14項は買い取り請求についてじゃな。建物一部滅失から6月以内に復旧の決議も建替決議もない時は、他の区分所有者に買い取り請求ができるという内容じゃ。これを伸ばしたんじゃな。
政令で定める期間ってどういうこと？
この法の2条において、政令指定災害を定める政令の施行日から起算して６年を超えない範囲内において、当該政令で定めることとされている。この期間は個別具体的な事案に応じて定められるが、基本的には政令の施行の日から起算して3年を定めた上で、更に3年の延長が必要と判断された場合には、当該政令を改正し、当該政令で定める期間を6年に改めることが想定されるーとな。
国土交通省資料のP28に書いておった。マックス6年ということじゃな。
2項→区分法62条は建替え、64条の5項は建物更新、64条の6～8は建物敷地売却・建物取り壊し敷地売却・取り壊しじゃ。それぞれ4/5を2/3にしてやりやすくしておる。
第六条（団地内の建物が大規模一部滅失をした場合における団地建物所有者集会の招集の通知に関する特例）
一団地内にある数棟の建物の全部又は一部が区分所有建物であり、かつ、第二条の政令で定める災害によりその団地内の全部又は一部の建物が大規模一部滅失をした場合において、当該政令で定める期間内の日を会日とする区分所有法第六十六条において準用する区分所有法第三十四条の規定による集会（第三項及び第四項において「団地建物所有者集会」という。）を招集するときは、区分所有法第六十六条において準用する区分所有法第三十五条第一項の通知については、区分所有法第六十六条において準用する区分所有法第三十五条第三項及び第四項の規定は、適用しない。
２ 前項の通知は、団地建物所有者（区分所有法第六十五条に規定する団地建物所有者をいう。次項及び第四項において同じ。）が第二条の政令で定める災害が発生した時以後に管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときは、その場所に宛ててすれば足りる。この場合には、前項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。
３ 団地建物所有者集会を招集する者が団地建物所有者（前項の規定により通知を受けるべき場所を通知したものを除く。）の所在を知ることができないときは、第一項の通知は、当該団地内の見やすい場所に掲示してすることができる。
４ 前項の場合には、当該通知は、同項の規定による掲示をした時に到達したものとみなす。ただし、団地建物所有者集会を招集する者が当該団地建物所有者の所在を知らないことについて過失があったときは、到達の効力を生じない。
1項→団地建物所有者集会の招集方法じゃ。届出住所か無ければ所有する専有部に通知すればよいという35条3項と、規約に記載があれば、実住所有者への通知は団地内に掲示で良い、という35条4項は準用せず、
2項→災害後に届け出があればその住所に、
3項→わからなければ団地内掲示で良いよ、という内容じゃ。
第七条（団地内の建物が大規模一部滅失をした場合における建替え承認に関する特例）
第二条の政令で定める災害により団地内の特定建物（区分所有法第六十九条第一項に規定する特定建物をいう。）が大規模一部滅失をした場合には、当該政令で定める期間に限り、区分所有法第六十九条の規定の適用については、同条第七項中「五分の四（当該特定建物が同条第二項各号のいずれかに該当する場合にあつては、四分の三）」とあるのは「五分の四（当該特定建物が同条第二項各号のいずれかに該当する場合にあつては四分の三、当該特定建物が被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（平成七年法律第四十三号）第二条の政令で定める災害によりその価格の過半に相当する部分が滅失したものである場合にあつては三分の二）」と、同条第八項中「第六十二条第二項各号のいずれかに該当する場合」とあるのは「第六十二条第二項各号のいずれかに該当し、又は被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法第二条の政令で定める災害によりその価格の過半に相当する部分が滅失したものである場合」とする。
通常の場合、建替え決議は区分所有者及び議決権の各4/5以上の賛成が必要じゃが、被災マンション法の特例で2/3まで緩和される。
さらに団地内建物の建替え承認決議（団地内A棟の建物を建て替えていいよ、という承認）は、通常の場合は出席議決権3/4以上だが、特例で2/3まで緩和されるぞ、という話じゃ。国土交通省資料 P78に書いておった。
第八条（団地内の全部の区分所有建物が大規模一部滅失をした場合における一括建替え等に関する特例）
第二条の政令で定める災害により団地内の全部の区分所有建物が大規模一部滅失をした場合には、当該政令で定める期間に限り、区分所有法第七十条及び第七十一条の規定の適用については、区分所有法第七十条第一項及び第七十一条第一項中「五分の四」とあるのは、「三分の二」とし、区分所有法第七十条第二項及び第七十一条第二項の規定は、適用しない。
団地内のすべての建物が大規模一部滅失をした場合、政令で定める期間は、団地内の建物の一括建替え決議及び団地内建物敷地売却決議の決議要件は、全体要件に係る多数決割合が4/5から2/3に緩和されるんじゃ。
第九条（団地内の建物が滅失した場合における再建承認等に関する特例）
団地内の特定滅失建物（区分所有法第八十一条第一項に規定する特定滅失建物をいう。第三項において同じ。）が第二条の政令で定める災害により滅失したもの（区分所有建物にあっては大規模一部滅失をした場合において取壊し決議又は区分所有者全員の同意に基づき取り壊されたものを含み、区分所有建物以外の建物にあっては大規模一部滅失をした場合において所有者により取り壊されたものを含む。同項において同じ。）である場合には、当該政令で定める期間に限り、区分所有法第八十一条の規定の適用については、同条第一項中「四分の三」とあるのは「四分の三（当該特定滅失建物（第六項の場合にあつては、当該二以上の全ての特定滅失建物）が被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（平成七年法律第四十三号）第二条の政令で定める災害により滅失したもの（専有部分のある建物にあつてはその価格の過半に相当する部分が滅失した場合において第六十四条の八第一項の決議又は区分所有者全員の同意に基づき取り壊されたものを含み、専有部分のある建物以外の建物にあつてはその価格の過半に相当する部分が滅失した場合において所有者により取り壊されたものを含む。）である場合にあつては、三分の二）」と、同条第七項中「五分の四」とあるのは「五分の四（当該特定滅失建物が被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法第二条の政令で定める災害により滅失したもの（その価格の過半に相当する部分が滅失した場合において第六十四条の八第一項の決議又は区分所有者全員の同意に基づき取り壊されたものを含む。）である場合にあつては、三分の二）」と、「同項」とあるのは「前項」とする。
再建承認集会について、再建を行う団地内建物が政令指定災害により滅失した（大規模一部滅失をした場合において、取り壊し決議又は全員同意に基づき取り壊されたものを含む）ものである場合は多数決割合が2/3に引き下げられるということじゃ。
２ 第二条の政令で定める災害により団地内の特定建物（区分所有法第八十二条第一項に規定する特定建物をいう。次項において同じ。）が大規模一部滅失をした場合には、当該政令で定める期間に限り、区分所有法第八十二条の規定の適用については、同条第二項中「五分の四（当該特定建物が同条第二項各号のいずれかに該当する場合にあつては、四分の三）」とあるのは「五分の四（当該特定建物が同条第二項各号のいずれかに該当する場合にあつては四分の三、当該特定建物が被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（平成七年法律第四十三号）第二条の政令で定める災害によりその価格の過半に相当する部分が滅失したものである場合にあつては三分の二）」と、同条第三項中「第六十二条第二項各号のいずれかに該当する場合」とあるのは「第六十二条第二項各号のいずれかに該当し、又は被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（平成七年法律第四十三号）第二条の政令で定める災害によりその価格の過半に相当する部分が滅失したものである場合」とする。
団地内建物が滅失した場合における建替え承認決議についても多数決割合が2/3に引き下げられるということじゃ。
３ 団地内の特定滅失建物が第二条の政令で定める災害により滅失したものであり、かつ、その災害によりその団地内の特定建物が大規模一部滅失をした場合には、当該政令で定める期間に限り、区分所有法第八十三条の規定の適用については、同条第一項中「四分の三」とあるのは「四分の三（当該特定滅失建物（当該特定滅失建物が二以上ある場合にあつては、当該二以上の全ての特定滅失建物）が被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（平成七年法律第四十三号）第二条の政令で定める災害により滅失したもの（専有部分のある建物にあつてはその価格の過半に相当する部分が滅失した場合において第六十四条の八第一項の決議又は区分所有者全員の同意に基づき取り壊されたものを含み、専有部分のある建物以外の建物にあつてはその価格の過半に相当する部分が滅失した場合において所有者により取り壊されたものを含む。）であり、かつ、当該特定建物（当該特定建物が二以上ある場合にあつては、当該二以上の全ての特定建物）がその災害によりその価格の過半に相当する部分が滅失したものである場合にあつては、三分の二）」と、同条第二項第一号中「五分の四（当該特定建物が同条第二項各号のいずれかに該当する場合にあつては、四分の三）」とあるのは「五分の四（当該特定建物が同条第二項各号のいずれかに該当する場合にあつては四分の三、当該特定建物が被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法第二条の政令で定める災害によりその価格の過半に相当する部分が滅失したものである場合にあつては三分の二）」と、同項第二号中「五分の四」とあるのは「五分の四（当該特定滅失建物が被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法第二条の政令で定める災害により滅失したもの（その価格の過半に相当する部分が滅失した場合において第六十四条の八第一項の決議又は区分所有者全員の同意に基づき取り壊されたものを含む。）である場合にあつては、三分の二）」とする。
建替え再建承認決議については、建替えを行う全ての団地内建物が政令指定災害により大規模一部滅失をし、かつ、再建を行う全ての団地内建物がセリ例指定災害により滅失した場合は、多数決が2/3に引き下げられるということじゃ。
第十条（団地内の全部の区分所有建物が滅失した場合等における一括建替え等に関する特例）
第二条の政令で定める災害により団地内の全部の区分所有建物が滅失し、又は大規模一部滅失をした場合（その災害によりその団地内の一以上の区分所有建物が滅失した場合に限る。）には、当該政令で定める期間に限り、区分所有法第八十四条の規定の適用については、同条第一項中「五分の四」とあるのは、「三分の二」とする。
２ 第二条の政令で定める災害により団地内の全部の区分所有建物が滅失した場合には、当該政令で定める期間に限り、区分所有法第八十五条の規定の適用については、同条第一項中「五分の四」とあるのは、「三分の二」とする。
第十一条（団地建物所有者等集会等に関する特例）
第二条の政令で定める災害により団地内の全部又は一部の建物が滅失した場合（区分所有建物にあっては大規模一部滅失をした場合において取壊し決議又は区分所有者全員の同意に基づき取り壊されたときを含み、区分所有建物以外の建物にあっては大規模一部滅失をした場合において所有者により取り壊されたときを含む。）には、当該政令で定める期間に限り、区分所有法第七十八条の規定の適用については、同条中「五年を経過する日まで」とあるのは、「五年を経過する日又は被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（平成七年法律第四十三号）第二条の政令で定める期間の末日のいずれか遅い日まで」とする。
＜メモ＞マンション再生円滑化法の事業手続きとの対応関係
区分所有法・被災マンション法（被災区分所有法）とマンション再生円滑化法の事業手続きとの関係図です。
