管理組合の保険・保険事故

管理組合と保険契約

保険は、何かが起きた場合の経済的な損害を補填してくれるものです。
一戸建てに住んでいる場合でも、火災や自然災害などのリスクがありますが、マンションには、これに加えて特有のリスクがあります。
例えば、漏水の場合は部屋の中に損害が出るだけでなく、階下に被害が出る可能性が高いです。マンションの外壁がはがれ落ちて通行人にケガを負わせてしまうケースなども考えられます。

専有部分に火災保険を付保するかどうかは区分所有者である個人の自由ですが、共用部分についての火災保険の加入は、マンションの管理規約によって「管理組合の業務」として定められていることがほとんどです（標準管理規約第32条［管理組合の業務］7項）。
※保険契約の締結は管理行為となり総会決議が必要となります（区分所有法第18条）。

保険に関する基礎用語

保険の内容を見る前に、保険に関する基礎用語を確認します。

保険金額	いくら保険をつける、の「いくら」にあたる言葉。保険の契約金額のこと。 例えば、マンション建物に「１億円」の火災保険をつける。
評価額（保険価額）	保険事故が生じることで、被保険者が損害を被る恐れのある最高評価額。現在の時価。
保険料	掛け金のこと。保険金と間違えることが多い。
保険金	事故で保険適用となり受け取れる金額。
料率	保険金額×料率＝保険料である。
免責額	事故の際、事故の認定額から差し引かれる金額。

保険金額とは、事故が発生した場合にお支払いする損害保険金の限度額のことで、保険の対象の評価額を基準に決定します。そして評価額は、新価額（再調達価額）が基準となります。

一般的な住宅の場合は、火災によって住宅が全焼した場合、その住宅と同等なものを建てられるよう、建物の評価額と保険金額を同じに設定します。

しかしマンションの場合はRC造のような堅牢な建物で、火災により全焼するということは考えづらいため、「約定付保割合」を設定します。
保険金額＝評価額（共用部分）×約定付保割合

マンションには専有部分と共用部分があるので、共用部分のみの評価額を算出しなければなりません。マンション共用部分の評価額は、一般的に壁芯基準（壁の中心部まで専有部＝共用部は少ない）の場合はマンション全体の評価額の40％程度、上塗基準（壁の上塗りのみ専有部＝共用部は多い）の場合は60％程度となります。

例えば、建物評価額が10億円の物件の場合、共用部分の評価額は建物評価額10億円×60%(上塗基準)で6億円になります。

そして約定付保割合を評価額の20%〜90%の範囲で評価額を設定します。例えば、付保割合を30%に設定する場合、先述の建物評価額10億円の物件のケースでは、共用部分の評価額6億円×約定付保割合30%で1憶8,000万円の保険金額を設定するということになります。

建物評価額は、過去に建てた当時の値段ではなく、現在の資材価格や人件費で計算します。
建築コストは年々上昇しているので、前回契約よりも更新時に算定する評価額のほうが高くなるのが普通です。

保険会社は、これらの情報から「1㎡あたりの再建築費単価」を算出し、それに延床面積を掛け算して建物評価額を算出します。

マンション向け保険の補償内容について

マンション向けの火災保険は、火災だけでなく、台風や雪などの自然災害による損害や、盗難や漏水といった日常生活リスクも幅広く補償してくれます。

基本的な補償内容

①火災、落雷、破裂・爆発
②風災、雹災、雪災
③水ぬれ
給排水設備の破損などによって発生した漏水、放水等による水ぬれをいいます。
例）給排水管からの水ぬれでエレベーターが壊れた。
④盗難
例）泥棒が侵入し共有の動産が盗まれた。
⑤水災
以下のいずれかの場合に対応
・床上浸水　・地盤面より45㎝を超える浸水
・水災により保険の目的建物に保険価額の 30％以上の損害が生じた場合
⑥破損・汚損等
例）何者かが壁を汚した。

有用なオプション

・水濡れ原因調査費用
マンションでは漏水が発生した時に、設備からの漏水であっても外壁等からの雨漏り漏水であっても、原因個所特定のために多額の費用を要する場合もあります。そのため、調査費用は必須です。

・個人賠償責任保険
漏水・物の破損事故などで加害者となった場合、賠償のために突然の出費が必要となります。
特にマンションでは、給排水管の劣化により漏水が発生する可能性は高いです。
個人賠償責任保険を契約しておくことにより、加害者になった場合は保険から賠償金が支払われ、被害者になった場合も確実に補償を受けられるので、必須の保険です。
区分所有者や住民を被保険者として包括的に補償します。

・マンション共用部分（施設）賠償責任保険
建物の共用部分の所有、使用、管理等に起因する損害賠償責任を補償します。

地震保険について

地震保険は、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする、火災、損壊、埋没または流失による建物の損害を補償する保険で、震災後の生活再建のサポートを目的として、保険会社と政府が共同で運営しています。

保険の対象

地震保険の対象は「居住用建物（住居のみに使用される建物および併用住宅）」です。

保険金額

地震保険は単体では加入できず、火災保険とセットで加入します。
地震保険金額は共用部分の火災保険金額の30％～50％の範囲内で設定します。
（例）共用部分の火災保険金額※10億円→3億円～5億円の範囲内で設定
ただし、区分所有者ごとに共用部分（共有持分）と専有部分あわせて5,000万円が限度となります（保険金額には土地代は含みません。）。

保険金の支払い条件と保険金の額

地震保険は、実際の修理費ではなく、損害の程度に応じて、地震保険金額の定額が支払われます。

損害の程度	主要構造部（基礎・柱・壁・屋根等）の損害額	燃失または流失した床面積	床上浸水	支払われる地震保険金額
全損	建物時価の50％以上	建物の延床面積の70％以上		地震保険金額100％（時価額が限度）
大半損	建物時価の40％以上50％未満	建物の延床面積の50％以上70％未満		地震保険金額60％（時価額60％が限度）
小半損	建物時価の20％以上40％未満	建物の延床面積の20％以上50％未満		地震保険金額30％（時価額30％が限度）
一部損	建物時価の3％以上20％未満		建物が床上浸水または地盤面より45㎝を超える浸水を受け損害が生じた場合で、当該建物が全損・大半損・小半損・一部損に至らない時	地震保険金額5％（時価額5％が限度）

漏水と保険

管理組合が契約している保険で、最も使われる事故が漏水事故です。
漏水には設備からの漏水と、居住者の過失による漏水、外壁等からの漏水（雨漏り）があります。

設備からの漏水

各部屋の床下や壁の裏にある給排水管は「専有部分」であり、お部屋のオーナー（区分所有者）の所有物です。そのため、配管の経年劣化などで階下に漏水被害を与えてしまった場合、加害部屋のオーナーが法律上の賠償義務を負うことになります。
被害の弁済にあたっては、以下の順に保険の適用を確認します。

保険会社合い見積もり例（築6年・76戸・シングルタイプ）

居住者の過失による漏水

漏水の原因が、居住者（賃借人など）の「洗濯機ホースの外れ」や「水の出しっぱなし」といった不注意による場合は、住んでいる方の個人賠償責任保険が適用されます。
賃貸に出す場合は、賃貸借契約の条件に「指定の火災保険（個人賠償責任特約付き）への加入・継続」を必須条件とし、専有部管理会社に更新手続きの漏れがないか定期的にチェックさせることが重要です。

外壁等からの漏水（雨漏り）

外壁や屋上防水等の不具合による漏水（雨漏り）は、マンションの経年劣化によるものとされ、一部の保険会社を除き、基本的には保険事故として認定してもらえません。