マンション管理標準指針(管理業務の委託)


委託する管理会社

標準的な対応
マンション管理業者登録簿への登録業者であることを確認している。

コメント(抜粋)
  • マンション管理適正化法では、マンション管理業者(管理組合から委託を受けて、管理組合の(1)会計の収入及び支出の調停、(2)出納、(3)マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整を含むマンション管理に関する事務を業として行う者)の登録を義務付けており、業務規制を課すとともに、違反者に対し必要な監督措置が講じられます。
  • 従って、委託する管理会社は、マンション管理業者として登録されていることが必要となりますので、その確認を行っていることを「標準的な対応」としました。

参考(抜粋)
・適正化法第44条(登録)
・標準管理規約第33条(業務の委託等)
・マンション管理業者登録簿の閲覧場所
・【データ:総合調査(管理会社決定方法)】分譲時のマンション管理業者87.1%

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重要事項の説明

標準的な対応
管理業務主任者から説明を受け、書面を受領している。

コメント(抜粋)
  • 管理業務委託に関するトラブル等を回避するため、マンション管理適正化法では、マンション管理業務委託契約の締結にあたっては、管理業務主任者による重要事項説明を行うこと、また説明に先立って重要事項等を記載した書面を交付することが管理会社に義務付けられています。
  • したがって、管理組合としても、書面及び説明を確実に受け、重要事項の内容を十分理解した上で委託契約を結ぶ必要があります。
  • 以上により、「管理業務主任者から説明を受け、書面を受領している。」ことを「標準的な対応」としています。

参考
・適正化法第72条(重要事項の説明等)
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契約の内容

標準的な対応
(1)~(3)の全ての項目について、標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれている。

コメント(抜粋)
  • マンション管理適正化法では、契約をめぐるトラブル回避等のため、契約成立時の書面の交付を管理会社に義務付けています。この契約成立時の書面として交付する場合の指針として、国土交通省ではマンション標準管委託契約書を定めています。
  • 標準管理委託契約書は、24条から構成されていますが、このうち特に重要性が高い事項については、同趣旨の規定が置かれていることを「標準的な対応」としました。

参考
・適正化法第73条(契約の成立時の書面の交付)
・【データ:総合調査(標準管理委託契約書への準拠状況)】
 概ね準拠している(96.6%)

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契約の内容(1)委託業務費の明細

標準的な対応
標準管理委託契約書と同様に委託業務費の明細等が明らかになっている。

コメント
  • マンションの管理事務を委託する際には、いたく内容とその対価が明確になっていることが必要です。そのため、管理委託契約書において、委託内容について、具体的に定めるとともに、管理委託費の内訳を業務毎に明らかにすることを「標準的な対応」としました。
  • 具体的な定め方については、標準管理委託契約書で、管理事務の内容及び実施方法や費用の負担及び支払方法に関する規定を置き(第3条、第6条)、具体的な内容の定め方や対価の内訳の示し方の例も明らかにしています(別紙1・2、別表第1~4)のでこれを参考とし、同程度の明細とするようにして下さい。

参考
・適正化法第73条(契約の成立時の書面の交付)第1項第三号
・標準管理委託契約書第3条(管理事務の内容及び実施方法)
・適正化指針二の5(長期修繕計画の策定及び見直し等)
・標準管理委託契約書第6条(管理事務に要する費用の負担及び支払い方法)

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契約の内容(2)管理会社及びその従業員の管理事務の守秘義務

標準的な対応
標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれている。

コメント
  • 管理会社及びその従業員は、管理事務を行う中で管理組合の財政状況や住民のプライバシー等の情報に接する機会が多くありますが、こうした情報が漏洩すると管理組合や居住者等にとってプライバシー侵害等の不利益が生じることになりかねません。そのため、標準管理委託契約書第16条と同趣旨の守秘義務に関する定めを置くことを「標準的な対応」としました。

参考

契約の内容(3)契約の解除、解約の申し入れ、契約の有効期間及び契約の更新

標準的な対応
標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれている。

コメント
  • 契約に基づく義務が履行されない場合やその他の理由により契約の解除や解約の申し入れが必要となることがありますが、その可否や手続き等が契約書上明確になっていないとトラブルになり、新たな管理体制への移行が円滑に行えないこととなるおそれがあります。
    また、何らかの理由により管理会社側から解約の申し入れをされる場合にも、申し入れ後直ちに契約が終了してしまうと、その後新たな管理会社との契約を行うまでの間の管理に支障が生じるおそれがあります。
    さらに、契約の有効期間が明確でなかったり、自動更新が行われることとなっていると、管理委託に関して管理組合としての意思決定の機会が十分に確保されてないこととなるおそれもあります。
  • 以上のような不都合を避けるため、「契約の解除、解約の申し入れ、契約の有効期間及び契約の更新」といった契約の終了等に関する規定が適切に定められていることが必要であり、これを「標準的な対応」としました。
  • なお、具体的な定め方については、標準管理委託契約書の第18条~第21条を参照して下さい。

参考
  • 適正化法第73条(契約の成立時の書面の交付)第1項第五号~第七号
  • 標準管理委託契約書第18条(契約の解除)、第16条(守秘義務)、第19条(解約の申し入れ)・コメント、第20条(本契約の有効期間)・コメント、第21条(契約の更新)・コメント

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契約の締結

標準的な対応
書面で契約を締結している。

コメント
  • マンション管理適正化法では、契約をめぐるトラブル回避等のため、契約成立時の書面の交付を管理業者に義務づけています。
    管理組合としても、法定の記載事項が全て記載されている契約書により契約を締結することが必要ですので、「標準的な対応」としました。

参考

契約書の保管・閲覧

標準的な対応
区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。

参考
  • 適正化指針四(マンションの管理の適正化の推進のための管理委託に関する基本的事項)
  • 標準管理委託契約第64条(帳票類の作成、保管)・コメント

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管理事務の報告

標準的な対応
毎月、収支報告書を受領している。

参考
  • 適正化法第77条(管理事務の報告)
  • 適正化法施行規則第88条(管理事務の報告)

※コメントは省略しています。

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定期的な打ち合わせ

標準的な対応
理事会が、管理会社と定期的に管理事務全般についての打ち合わせを行っている。

コメント
  • 管理会社は、マンション管理を進める上での管理組合にとって重要なパートナーであり、管理会社とのコミュニケーションを密にして、協力関係・信頼関係を築き上げることは重要です。
  • そのためには、管理会社と定期的に管理事務全般についての打ち合わせの機械を設け、クレームや要望を率直に伝え対応を促したり、管理会社側の考え方やアドバイスを受けることなどを通じて、相互理解を深め、パートナーシップを良好に保つ努力をすることも重要です。そのため、これを「標準的な対応」としました。

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