マンションの再生等の円滑化に関する法律

2026年4月15日2026年4月24日

「マンション建替え円滑化等に関する法律」誕生

マンション建替え円滑化法の目的
建替えについては区分所有法に規定があります。しかし、区分所有法の定めは建替えの決議方法と決議事項が規定されており、決議がなされた後の事業段階に関する法律はありませんでした。
そこで、建替え決議が成立した後の建替え事業について、2002年（平成14年）6月「マンション建替え円滑化等に関する法律」が制定されました。

円滑化法は、法人格を有するマンション建替組合の設立等による事業主体の法的位置づけの強化、権利変換手続きによる関係権利の再建マンションへの移行等、マンション建替えの円滑化に係る様々な措置を講ずるものです。
また、補助金、融資、税制等の支援制度も整備されており、これらを活用することにより、マンション建替えをより円滑に進めることが期待されました。

マンション建替え円滑化法の適用対象
建替え円滑化法の適用対象は、「マンション」に限られます。法2条：定義の第1項で、”マンション☞　二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものをいう”、と定められております。マンション管理適正化法と同様の概念です。
区分所有法は、居住部分がまったく存在しない場合でも適用されるので、区分所有建物の建替えすべてに、この法律が適用されるわけではありません。

また第2項では”マンションの建替え☞現に存する一又は二以上のマンションを除却するとともに、当該マンションの敷地（これに隣接する土地を含む。）にマンションを新たに建築することをいう。”とされており、建替えには次の3つがすべて含まれます。

建替え法に基づくマンション建替え事業
マンション建替え事業ではないが、区分所有法に基づく建替え決議に基づく建替え
区分所有者の関係権利者全員同意での任意の建替え

既存敷地に新しいマンションを建設するものに限定されており、離れた場所に新しいマンションを建設する場合は対象外となります。

「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に改名

マンション建替え円滑化法ができたものの、南海トラフ地震や首都直下型地震等の巨大地震発生が恐れられている中、1981年（昭和56年）以前の旧耐震基準で建設された耐震性不足のマンション老朽化に対する建て替えが喫緊の課題となっており、2014年(平成26年）、より建替えの円滑化を図るため、従来は全員同意でのみなしえたマンション及びその敷地の売却を特別決議でできるものとすること、建替えにより新たに建設されるマンションで一定の要件を備えるものについては容積率を緩和することなどの改正がおこわなわれました。

そのため、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」は「等」の位置を変え、正式名称が「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」から、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」と改められました。

マンション建替え事業とは

マンション建替え事業とは、円滑化法で定めるところに従って行われるマンションの建替えに関する事業、およびこれに付帯する事業をいいます。すなわち、都道府県知事等の認可を得て、施工マンション（現在のマンション）を除去し、施工再建マンション（新しいマンション）を建築する事業をいいます。

所定の手続きを経てマンション建替え組合を設立した場合は、法人格を取得でき、組合が主体となって金融機関等と契約を締結することができます。組合の運営及び意思決定のルールも法律上で定められているため合意形成がスムーズとなり、また法人税法等の税務上の特別措置を受けることができます。
さらに、権利変換手続きにおいて、区分所有権、借家権、担保権等は連続することになり、新マンションにスムーズに移行することが可能となります。

こういった手法を利用して行う建替えをマンション建替え事業と言います。