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管理組合とは?総会とは?理事会とは?

管理組合とは

一棟の建物の中で、多くの区分所有者が共同生活しているマンションの、快適な住環境を維持するためには、常日頃から建物や敷地を適正に管理しておかなければなりません。
管理行為を怠ると、マンションの老朽化、住環境の悪化、スラム化などの原因になります。ひいては財産的価値の下落を招き、マンションを売却することができない、あるいは購入価格を大幅に下回る価格でしか売れないようなことになってしまいます。
こうしたことが生じないようにするために、マンションを管理しなければならないのですが、誰が主体となってそれを管理するのかが当然問題となります。

各区分所有者が自己の判断に基づき、勝手に管理を行っても良いのでしょうか。
それとも区分所有者全員の意思に基づいて、全員で管理を行うべきものでしょうか。
マンションの法律、区分所有法では後者の方法によらなければならない、としています。
すなわち、区分所有者は全員で団体を構成し、その団体の意思に基づいて、建物ならびにその敷地、及び附属施設の管理を行うものとしています。
この団体を、一般に「管理組合」といいます。

管理組合は、複数の区分所有者が存在すれば当然に成立する団体ですので、設立総会を必要としません。
これを区分所有者の側から言えば、区分所有者のであれば当然に管理組合の構成員になります。
加入のための特別の手続きは必要ではなく、加入したくない者でも当然に構成員となります。
また区分所有者である限りは、脱退の自由もありません。

参考:「マンション法の解説」
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総会とは

総会は、管理組合の最高の意思決定機関として位置づけられます。
規約の設定・改廃、理事長の選任・解任などの重要事項は、いずれも総会の決議によらなければならないとされています。

理事長は、少なくとも毎年1回は総会を招集しなくてはなりません(区分法34条2項)。もちろん必要があれば、理事長はいつでも総会を招集することができます(臨時総会)。
区分所有者は、直接総会を招集することはできませんが、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者は、理事長に対し会議の目的たる事項を示して、総会の招 集を請求することができます。
但し、請求に必要とされる定数は規約で減らすことが出来ます(法34条3項)。
理事長が請求の日から4週間以内の日を期日とする総会の招集通知を、請求の日から2週間以内に発しなかった場合には、その請求をした区分所有者は、直接総会を招集することができます(法34条3項)。

「マンション法の解説」より引用
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理事会とは

理事会は、管理組合の業務執行機関です。
区分所有法では、管理組合法人の場合を除き、理事・監事について定めていませんが、管理規約により役員の人数及び職務を定め、総会で選任することが一般的に行われています。
理事会は、総会の意思決定の下に管理組合の業務を行います。

役職について
理事長は管理組合を代表し、管理規約や総会・理事会等の決議により理事長の職務として定められたことを遂行します。
副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときはその職務を代行します。
理事は、管理規約で定めることにより特定の業務(会計担当、渉外担当等)を担当することが出来ます。
監事は、管理組合の業務の執行及び会計状況を監査し、その結果を総会に報告することが職務であり、理事会に参加して意見を述べることが出来ます。

標準管理規約で定める理事会の職務
1.収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案の決議
2.規約の変更及び使用細則の制定または変更に関する案の決議
3.長期修繕計画の作成及び変更に関する案の決議
4.専有部分の修繕等に対する承認または不承認
5.その他総会提出議案の決議
6.管理規約上に定める勧告または指示等
7.その他総会から付託された事項

(2009.9)
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