マンションの建替え・再生　実務マニュアル

マンションの建替え・再生のマニュアルについて

今後、老朽化マンションの急増が見込まれ、その再生が重要な課題となっています。
2026年（令和8年）には、再生の円滑化を促進するため区分所有法、マンション建替え円滑化法などマンション関係法が改正され、従来の改修や建替えが円滑化されたほか、建物更新・建物敷地売却・建物の取り壊し等の新たな手法について制度が整備されました。
また、国土交通省により、これら手法についてのマニュアルが公表されました。
このマニュアルをわかりやすく解説していきます。

これまでの建替えでは、デベロッパーが余剰容積を活用することで、有利な条件で区分所有者の合意形成を得ることも可能であったが、今後再生が必要となる多くのマンションにおいてはこのような事業手法をとることが難しくなることが予想されます。その場合には、デベロッパーなどに頼らず、各区分所有者が自らの費用を負担し、事業の主体となって建て替え計画を作成し、進めることが必要になります。

マンション再生実務マニュアルを読んでいこう

マンション再生実務マニュアルでは、区分所有法に基づく建替え決議等¹を得て、マンション再生円滑化法に基づきマンション建替事業又はマンション更新事業（以下、「マンション建替事業等」という）を進める場合の手続きについて解説されています。

1. 建替え決議（区分法62①）・建物更新決議（区分法64-5①）：区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数決議（一定の客観的事由がある場合は各4分の3以上）　 ↩︎

用語の定義

区分所有法とマンション再生円滑化法

区分所有法は、私法分野である民法の特別法です。もし区分所有法が無ければ、建替え等の処分行為は、一般法の民法に基づき、区分所有者全員の賛成が必要となってしまいます。
一方、マンション再生円滑化法（マンションの再生等の円滑化に関する法律）は、建替え決議等がなされた後、スムーズに実施できるよう定められた行政法で、建替え等決議後の、建築事業等の要件や手続きについて規定しています。

マンション再生円滑化法　施行者の種類

マンション再生円滑化法では、マンション再生事業の施行者として、以下の2種類を設けています。

市街地再開発事業による建替え

マンション建替え事業は、区分所有法の建替え事業後、マンション再生円滑化法に基づいて実施されるケースが多くなっていますが、都市再開発法に基づき市街地再開発事業として実施される例もあります。

市街地再開発事業とは簡単に言うと、古くなった街のエリアを一度まとめ、安全でキレイな高層ビルやマンション、快適な道路などに生まれ変わらせるビッグプロジェクトです。「麻布台ヒルズ」や「渋谷サクラステージ」など、大手デベロッパーなどが関わって事業がすすめられます。

マンション再生事業の基本的な流れ

建替え又は更新を行う場合の基本的な流れは以下の通りです。