マンションの建替え実務マニュアル①～建替え等に関わる主体について

合意形成に関わる主体

建替えまでの合意形成の過程で登場する主体は以下の通りです。

売却用の保留床などが生じる可能性がある場合は、事業協力者としてデベロッパーの協力を得ることが重要となります。

①区分所有者の団体と中心となる組織

マンションの再生等（建替え、敷地売却、更新等）に関する主体は、当然、区分所有者になります。
再生等の実現に向けて、区分所有者又は理事会の発意により勉強会を発足し、理事会の下にその諮問機関として検討組織を設置するのが一般的です。この理事会と検討組織が中心となって、専門家の協力を得ながら再生等の検討を進めることになります。

②専門家

再生等事業は多くの専門的知識を必要とするため、例えば、次のような役割を担う専門家の協力が必要となります。

ア 　マンション管理士、マンション管理適正化支援法人やマンション管理業者

マンション管理士やマンション管理適正化支援法人は、マンションの再生等に特化した専門家ではありませんが、マンション管理のついての支援業務等を行っている専門家です。
次のような業務の支援を行うことが期待されます。

• 管理組合運営のあり方や再生等全般についての進め方のアドバイス
• 現マンションの規約改正（修繕積立金を再生等の検討費用に充当するための改正等）、及び再生後マンションの規約設定についてのアドバイス

イ 建築士（建築設計事務所、改修設計コンサルタント等）

建築士は、次のような業務の支援を行います。

• 建物の老朽度の調査・診断
• 改修や建物更新の検討・計画に係る資料作成、合意形成の支援、工事業者の選定支援

ウ マンション建替え等のコンサルタント等

マンション建替え等のコンサルタントは、次のような業務の支援を行います。

• 再生等の手法の比較検討に係る資料作成、区分所有者の合意形成の支援
• 建替え等の検討・計画に係る資料作成、合意形成の支援、事業協力者等（デベロッパー）の選定支援

エ 特定分野の専門家

法的な予防措置・紛争処理、不明区分所有者の処理、敷地の境界調査、不動産の鑑定評価、移転補償金、税金・住宅ローンや代替住居の確保のアドバイスなど、マンションや区分所有者等の状況に応じて、特定分野の支援を行う専門家（不動産鑑定士、弁護士、税理士、司法書士等）の協力が必要になります。

③デベロッパー等の事業協力者

建替えを推進するうえで、売却用の保留床などが生じる可能性がある場合は、事業協力者としてデベロッパーの協力を得ることが重要となります。
デベロッパーの関わりは、一般的には計画段階からとなりますが、コンサルタントに委託することができず、当初からデベロッパーを事業協力者として選定することもあります。

④区分所有者以外の関係権利者・団体

マンション建替事業等の実施のためには、各種法規制に係る調整や助成制度等の活用に際して地方公共団体の協力が必要となる場合があります。また、実際に事業を進めるに当たり、住戸を担保に融資を受けている場合の抵当権者（金融機関等）や、賃貸された住戸に居住している賃借人等の同意が必要となります。

そのほか、区分所有者の不安事項を軽減するため、住宅金融支援機構による資金調達が難しい高齢の区分所有者向けの融資の活用や、工事期間中の仮住居先確保のため UR 都市機構や住宅供給公社などとの協力や連携も必要となる場合があります。

• マンションの建替え実務マニュアル②～建替え推進決議まで