民泊を行うためには
「民泊」について、法令上の明確な定義はありません。住宅（戸建住宅やマンションなどの共同住宅等）の全部又は一部について、旅行者等に宿泊サービスを提供することを指して、「民泊」と言われることが一般的です。
近年急増する訪日外国人観光客の多様な宿泊ニーズへの対応や、少子高齢化社会を背景に増加している空き家の有効活用といった地域活性化の観点から、民泊に対する期待が高まっています。
一方で、感染症まん延防止等の公衆衛生の確保や、地域住民等とのトラブル防止に留意したルールづくりが必要となっていることから、健全な民泊サービスの普及を図るため、平成29年（2017年）6月に住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）が成立しました。「民泊新法」とも呼ばれています。
平成30年（2018年）6月の住宅宿泊事業法の施行以降は、日本国内でいわゆる民泊を行う場合には、
- 旅館業法（昭和23年法律第138号）の許可を得る
- 国家戦略特区法（平成25年法律第107号）（特区民泊）の認定を得る
- 住宅宿泊事業法の届出を行う
の方法から選択することとなります。
| 旅館業法（簡易宿所） | 国家戦略特区法 | 住宅宿泊事業法 | |
|---|---|---|---|
所管省庁 | 厚生労働省 | 内閣府（厚生労働省） | 国土交通省 厚生労働省 観光庁 |
| 許認可等 | 許可 | 認定 | 届出 |
| 営業日数の制限 | 制限なし | ２泊３日以上の滞在が条件 | 年間提供日数１８０日以内（条例で制限可能） |
| 玄関帳場 （フロント設置義務） | なし | なし | なし |
| 不在時の管理業者への 委託業務 | 規定なし | 規定なし | 規定あり |
1.旅館業法に基づく民泊（簡易宿所）【難易度：高】
旅館業法では旅館業として以下の3種類と定めており、そのうちの簡易宿泊営業を利用した民泊です。
- 旅館・ホテル営業
- 簡易宿所営業
- 下宿営業（1か月以上の期間を単位とする営業）
住宅としてではなく「旅館」として建築物の基準が厳格となります。床面積によっては建築確認申請（用途変更）が必要となり、建築基準法上の厳しい制限がかかります。
消防法においても「特定防火対象物」として扱われ、自動火災報知設備やスプリンクラーの設置など、多額な改修費用がかかるケースが多いです。また、都市計画法により住居専用地域とされたエリアでは営業することができません。
メリットは営業日数に制限がないところ、365日営業することができます。
「簡易宿所」はもともとカプセルホテルやユースホステルのような1つの客室に複数名が宿泊できる業務形態が対象わのよ！
2.国家戦略特区法に基づく民泊（特区民泊）【難易度：中】
旅館業法に比較し制限は緩和されますが、東京都大田区、大阪府、大阪市など、特定の認定を受けた自治体でしか実施できません。事前の周知や説明会など、手続きの重厚さは住宅宿泊事業法よりも上です。
2泊3日以上など、最低滞在数の制限があります。
この特区制度は、第2次安倍晋三内閣の成長戦略「日本再興戦略―JAPAN is BACK」に基いて2013年に創設されたよ。国家的なプロジェクトは規制を緩和してグイグイいっちゃえ！っていう制度だ。
これを利用して最初に認定を受けた東京竹芝で「東京ポートシティ竹芝」とう超高層建築物が建設されたよ。
3．住宅宿泊事業法に基づく民泊（新法民泊）【難易度：低】
許可や認定ではなく「届出」で済むため、書類のハードルが低く、キッチン、浴室、便所、洗面設備の4つが備わっていれば、一般的な住宅の設備で認められるケースが多いです。
ただし、年間180日以内という大きな制限があるため、収益性を確保するのが難しいという側面があります。
また、各種制限は各自治体の条例で定められており、例えば東京都台東区では管理者が不在の場合、平日は営業ができないという厳しい制限があります。
住宅宿泊管理業務の委託が必要な場合とは
民泊新法では民泊を行う「事業者」・「管理業者」・「仲介業者」という３プレイヤーについてそれぞれ役割や義務を定めています。
住宅宿泊事業者
住宅宿泊事業法第3条第1項の届出をして、住宅宿泊事業を営む者。
住宅宿泊管理業者
住宅宿泊事業法第22条第1項の登録を受けて、住宅宿泊管理業者を営む者。
住宅宿泊仲介業者
受託宿泊事業法第46条第1項の登録を受けて、住宅宿泊仲介業を営む者。
住宅宿泊事業者は、次のいずれかに該当する場合は、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。ただし、住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業者である場合において、自ら住宅宿泊管理業務を行う場合については委託不要です。
１．届出住宅の居室の数が、5を超える場合
２．届出住宅に人を宿泊させる間、不在となる場合（※）
※自分の住まいと同じ建物内・同じ敷地内・隣接している場合は除くよ！
民泊の無断営業を見つけたら？
不特定多数の宿泊客が出入りする民泊は、ゴミ出しのルールの不徹底や深夜の騒音、セキュリティへの不安など、居住者の日常生活に深刻な支障をきたす恐れがあり、多くの分譲マンションでは、管理規約で民泊利用を厳格に禁止しています。
しかし、民泊利用の需要は高いことから、オーナーもしくは賃借人が勝手に民泊営業を開始する場合も考えられます。
賃借人がオーナーに内緒で営業している場合には、オーナーに告げ口すれば解決する可能性が高いでしょう。
しかし、オーナーが悪意で営業をしている場合には、どうすればよいでしょう？
民泊の無断営業は旅館業法違反で「6月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金」となります。
旅館業の管轄は、原則として各自治体の保健所です、保健所には無断営業に関して立入調査の権限があります。まずは保健所に相談し、民泊無断営業の証拠をつかんでいただき、オーナーに有罪となることを諭してあげると良いでしょう。
尚、そのほか民泊に関する相談は厚生労働省・国土交通省・官公庁が運営する「民泊制度ポータルサイト」から相談してみましょう！
