そもそも管理者とは？
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。
管理組合が法人化されていれば、裁判の時など、理事が管理組合を代表することができますが、大半の管理組合は法人化はされておらず、その場合は管理組合員全員で直接管理を行わなければなりません。
現実的に不可能なため、区分所有法では管理者を選任することが定められております。
通常は理事長が管理者となりますが、管理者の資格には法律上特に制約はありません。法人でも、区分所有者以外でも可能です。役員のなり手がなく、理事長が不在！そんな時に利用されるのが外部管理者方式です。
理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。（以下略）
2017年度・2024年度ガイドラインの違いとは？
近年、管理組合役員の担い手不足から、マンション管理業者が管理者として選任される事例や、新築マンションで管理業者が管理者に就任することを前提として分譲が行われる事例が増えています。
しかし、管理組合と管理業者とは利益相反の面もあり、導入にあたっては慎重な検討が必要です。また導入に至った場合でも、マンション管理の主体はあくまで管理組合！区分所有者による管理者に対する適切な監督を行うことが必要です。
そこで、国土交通省では、従来の「外部専門家の活用ガイドライン（平成29年・2017年６月）」を再構成し、「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（令和6年・2024年6月）」が策定されました。
2017年段階ではパターン①「管理組合の理事長が管理者で、理事・監事に外部専門家を置く」を想定。
しかし、実際はパターン③「理事長が外部専門家で、理事会は無し」が多発。
国土交通省のホームページから「報道発表資料」
当初は高齢化による役員担い手不足を想定していたけど、思いのほか投資型マンションや新築マンションで利用されちゃったんだ～。くまったね。
区分所有者以外の者が管理者に就任する方式を「外部管理者方式」と定義
このうち、管理業者が管理者に就任する場合を「管理業者管理者方式」と定義した
2024年度に策定されたガイドラインを見てみよう！
2024年度のガイドラインでは、第２章においてマンション管理士等の外部専門家が管理者に就任する場合等における留意事項、第３章において管理業者管理者方式における留意事項が整理されました。
出来上がったガイドラインはこちらの国土交通省のページにある。
全125ページ！！！くまった。同じページで紹介されている、下の漫画を読んでおけばいいんじゃないかな（全３ページ）。
