マンション管理標準指針

マンション管理標準指針とは

マンション管理標準指針とは、国土交通省が、管理規約の条文をひとつひとつ取り上げて、「標準的な対応としてはこうです」「より望ましい対応としてはこうです」というレベルを定めたものです。

国土交通省平成17年(2005年）12月のコメント
適正なマンション管理の為には、広範多岐に渡る対応が管理組合に求められます。 しかし、これらについて全般的に、かつ、具体的に示した指針がありませんでした。 そのため、平成17年7月より「マンション管理標準指針検討委員会（委員長：小林秀樹千葉大学教授）」において、マンション管理全般に関 する基本事項について「標準的な対応」を明らかにするための検討が進められてきました。 　
この度、この検討を踏まえ、「マンション管理標準指針」を策定し、公表します。

マンション管理標準指針

一．管理組合の運営　（一）総会の運営

１．総会の開催数

標準的な対応
少なくとも毎年１回開催している。

２．通常総会の開催時期

標準的な対応
新会計年度開始後２ヶ月以内に開催している。

３．通常総会の招集通知

標準的な対応
開催日より少なくとも２週間前までに、日時、場所、議題及び議案の要領を明記した招集通知を発信している。

４．通常総会の開催予告

標準的な対応
招集通知の送付に先立ち、開催日時及び場所を予告している。

５．総会前の情報提供・意見聴取

標準的な対応
重要な案件については、事前説明会やアンケートにより意見聴取している。

６．総会の出席率

標準的な対応
書面や代理人によるものも含め少なくとも80％程度の区分所有者が議決権を行使している。
望ましい対応
少なくとも半数程度の区分所有者が実際に出席している。

７．総会決定事項の広報

標準的な対応
議事録等を戸別配布している。

８．総会議事録の保管・閲覧

標準的な対応
議事録を作成し、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管され、保管場所を管理事務所等に掲示している。

一．管理組合の運営　（二）理事会の運営

１．理事会の開催数

標準的な対応
少なくとも２ヶ月に１回定期的に開催している。
望ましい対応
毎月１回定期的に開催している。

２．理事会議事の広報

標準的な対応
開催された理事会の日時、議題等の広報を戸別配布、掲示、広報紙への掲載等の方法により実施している。

３．理事会議事録の保管・閲覧

標準的な対応
議事録を作成し、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で、管理組合において保管している。

４．理事の任期・改選方法

標準的な対応
理事の任期が１～２年の間で定められており、かつ、各理事の就任日及び任期の期限が明確となっている。
望ましい対応
理事の改選は概ね半数ずつとし、任期は２年となっている。

５．専門委員会の設置

標準的な対応
大規模修繕工事の実施、管理規約の改正等、必要に応じて設置している。
望ましい対応
委員会（委員）の位置づけ、設置期間、任期等が運営細則等で明確となっている。

６．理事会の引継ぎ

標準的な対応
理事会の業務、帳票類、懸案事項等の引き継ぎを実施している。

一．管理組合の運営　（三）防災・防犯

１．防災対策

標準的な対応
以下の防災対策を実施している。
① 防火管理者の選任
② 消防計画の作成及び周知
③ 消防用設備等の点検
④ 災害時の避難場所の周知
⑤ 災害対応マニュアル等の作成・配布
⑥ ハザードマップ等防災・災害対策に関する情報の収集・周知
⑦ 年１回程度定期的な防災訓練の実施

望ましい対応
以下の防災対策を実施している。
① 災害時に必要となる道具・備品・非常食類の備蓄
② 高齢者等が入居する住戸を記した防災用名簿の作成
③ 災害発生時における居住者の安否確認体制の整備
④ 災害発生時における被害状況・復旧見通しに関する情報の収集・提供体制の整備

２．防犯対策

標準的な対応
以下の防犯対策を実施している。
① 最寄りの交番、警察署の連絡先等の周知
② 日頃から居住者同士の挨拶が自然に行われるような取り組みの実施

望ましい対応
以下の防犯対策を実施している。
① 防犯マニュアル等防犯に関する情報の収集・提供
② 定期的な防犯パトロールの実施

一．管理組合の運営　（四）その他

１．専門家の活用

標準的な対応
専門委員会における検討に際し、必要に応じて、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する専門家の支援が受けられる状況である。

望ましい対応
管理組合の運営その他マンションの管理に関して、専門家に対し、常時、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる状況である。

２．損害保険の付保

標準的な対応
管理組合が、マンションの構造、築年数、区分所有者の要望等を勘案し、適切な火災保険その他の損害保険を付保している。

３．コミュニティ形成活動

標準的な対応
催事等のコミュニティ形成活動の年間計画を作成し、これに基づき実施している。

二．管理規約の作成及び改正　（一）管理規約の作成・改正

１．管理規約の内容

標準的な対応
①～⑫の全ての項目について、標準管理規約と同趣旨の規定が置かれ、かつ、⑨～⑫については、使用細則等によりルールを定めている。
①管理組合の業務
②総会決議事項
③管理費と修繕積立金の区分経理
④修繕積立金の使途範囲
⑤管理費と修繕積立金に関する納入義務・分割請求禁止
⑥専有部分と共用部分の区分
⑦敷地及び共用部分の管理
⑧義務違反者に対する措置及び違反行為に対する勧告・指示等
⑨ペット飼育
⑩駐車場の使用
⑪専有部分修繕
⑫共用施設の使用

２．管理規約の周知

標準的な対応
管理規約の改正時に各区分所有者及び占有者に配布している。

３．管理規約の保管・閲覧

標準的な対応
現在有効な管理規約、使用細則等が、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管され、保管場所を管理事務室等に掲示している。

４．管理規約の見直し

標準的な対応
関係する法令の改正があった場合、管理規約の見直しを実施している。
望ましい対応
居住者の構成等の変化があった場合、管理規約の見直しを実施している。

三．管理規約の経理　（一）予算・決算

１．区分経理

標準的な対応
管理費会計と修繕積立金会計に区分している。
望ましい対応
機械式駐車場等で維持管理に多額の費用を要する施設を有する場合は、駐車場使用料会計等を管理費会計及び修繕積立金会計とは区分している。

２．予算・決算書類の作成・承認

標準的な対応
会計年度毎に次の書類を作成し、通常総会で承認を得ている。
①収支予算書
②収支決算書
③貸借対照表

３．会計監査

標準的な対応
収支決算案は、監事監査を経て作成している。

三．管理規約の経理　（二）管理費等の徴収

１．滞納状況の把握

標準的な対応
未収金明細書等の滞納住戸が把握できる会計書類を作成している。

２．滞納処理

標準的な対応
滞納の期間が３ヶ月以内に、文書等による督促などを行っている。
望ましい対応
滞納の期間が３ヶ月を超えた場合、速やかに少額訴訟等の法的手続きの行使について検討を行い、滞納の期間が６ヶ月になる前に対応方針を決めている。

三．管理規約の経理　（三）財産の保全

１．通帳・印鑑の管理

標準的な対応
管理組合の通帳と印鑑は、それぞれ異なる者が保管している。

２．残高確認

標準的な対応
毎月の預金の残高を通帳等により、理事又は監事が確認している。

三．管理規約の経理　（四）帳票類の作成、保管

１．帳票類の作成

標準的な対応
会計帳簿、什器備品台帳、区分所有者（組合員）名簿等を作成している。

２．帳票類の保管・閲覧

標準的な対応
区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。

四．建物・設備の維持管理　（一）保守点検の実施

１．法定点検

標準的な対応
建築基準法等の関連法令に基づく建物・設備の法定点検について、年間計画を作成し、区分所有者等に周知したうえで実施している。

２．定期点検（法定点検以外）

標準的な対応
建物・設備に関して、定期的に点検を実施している。

四．建物・設備の維持管理　（二）長期修繕計画の作成・見直し

１．計画の作成・見直し

標準的な対応
調査・診断を行い、建物・設備等の状況を把握したうえで、①～⑤の全ての項目について定めている。
①計画期間
標準的な対応
25年程度としている。（新築時30年程度としている。
②修繕工事項目
標準的な対応
調査・診断の結果に基づいて、別表に掲げる18項目のうち、必要な項目の工事内容を定めている。
望ましい対応
社会的背景や生活様式の変化等に応じ、性能向上（グレードアップ）工事の項目を計画に含めている。
③修繕周期
標準的な対応
部材の耐用年数、修繕履歴等を踏まえ、調査・診断の結果に基づいて設定している。
④修繕工事費
標準的な対応
修繕工事項目、部位ごとに、仕様、数量、単価等の工事費の算出根拠を明確に示している。
⑤収支計画
標準的な対応
修繕工事費の計画期間の累計額が示され、その額を修繕積立金の計画期間の累計額が下回らないように計画している。
望ましい対応
性能向上（グレードアップ）工事費を含めた収支計画としている。

２．見直し時期

標準的な対応
５年程度ごとに見直しを行っている。

３．長期修繕計画書の保管・閲覧

標準的な対応
区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。

四．建物・設備の維持管理　（三）修繕積立金の積立て

１．修繕積立金の額（住戸当たり）

標準的な対応
概ね、適切な長期修繕計画に基づいて算出される必要修繕積立金の負担割合に応じた額としている
（駐車場使用料等からの繰入金を含む。）

四．建物・設備の維持管理　（四）大規模修繕工事の実施

１．大規模修繕工事の実施

標準的な対応
適切な長期修繕計画に定められた時期を目安とし、調査・診断の結果に基づいて、計画された工事の要否、実施する工事内容等を決め、実施している。

四．建物・設備の維持管理　（五）耐震性の検討

１．耐震性の検討

標準的な対応
必要に応じて耐震診断を行い、専門委員会等において検討している。
望ましい対応
耐震診断の結果に基づいて、必要な耐震改修工事を実施している。

四．建物・設備の維持管理　（六）設計図書等の保管・閲覧

１．設計図書の保管・閲覧

標準的な対応
適正化法施行規則第102条に列挙された設計図書を、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。
望ましい対応
適正化法施行規則第102条に列挙された設計図書及び標準管理規約第32条関係コメントの⑤に掲げられている建物の修繕に有用な書類を、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。

２．修繕の履歴情報の整理、保管・閲覧

標準的な対応
継続して修繕等の履歴情報が整理され、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。

五．管理業務の委託　（一）委託契約の締結

１．委託する管理会社

標準的な対応
マンション管理業者登録簿への登録業者であることを確認している。

２．重要事項の説明

標準的な対応
管理業務主任者から説明を受け、書面を受領している。

３．契約の内容

標準的な対応
①～③の全ての項目について、標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれている。
①委託業務費の明細
標準的な対応
標準管理委託契約書と同様に委託業務費の明細等が明らかになっている。
②管理会社及びその従業員の管理事務の守秘義務
標準的な対応
標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれている。
③契約の解除、解約の申入れ、契約の有効期間及び契約の更新
標準的な対応
標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれている。

４．契約の締結

標準的な対応
書面で契約を締結している。

５．契約書の保管・閲覧

標準的な対応
区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管している。

五．管理業務の委託　（二）管理事務の報告

１．管理事務の報告

標準的な対応
毎月、収支報告書を受領している。

２．定期的な打ち合わせ

標準的な対応
理事会が、管理会社と定期的に、管理事務全般についての打ち合わせを行っている。